小資投資老屋出租術，輕改裝獲利

財務投資計畫優先的改造思維

老屋改裝宿舍首先考慮的是投資成本與回收：有限的投入成本、有限的攤提年限、有效創造增額租金收益、解決老屋問題、易於營運管理、最大化出租商品。我們整合了「財務投資計畫」提出的改造構想，成為超美老屋改造宿舍。

本案改造時的背景條件：

1. 週遭的租屋市場缺乏具有設計感的租屋商品。
2. 原本就是加裝隔間出租，但整體屋況極差，租金單價低、難以滿租。
3. 傳統透天隔局，由先進一樓上二樓，導致一樓無法單獨出租效益低落。
4. 由二房東投資與招租，有限的攤題年限。

關鍵改造三策略：面膜改善屋況、破梯調整入口、拆圍牆改善視野

面膜工程，低成本解決

由於老房子屋齡超過30年，隔熱防水失效、開窗型態老舊呆板、外觀磁磚髒污剝落，這些條件若依傳統工法解決成本巨大。除了要大量敲除重做，亦需耗費很長的施工期程。

這在人工昂貴、人力難尋的現代，並且考慮有限時間的攤題限下，用傳統工法顯然不是好的方法。

面膜策略是在「不改變、不改善原有建築立面的前題下，外加一層新的皮」。

這有幾個好處：

1. 舊有外牆、窗戶、防水，完全不必拆除或更動，節省預算。
2. 為舊建築的牆阻隔日晒、雨淋、吹風，有效為建築物節能、解決漏水、窗戶氣密不佳問題。
3. 可以在全新的立面上設計開口，破解原本呆板的窗戶。
4. 面膜一旦完成，看起來就像新的房子。
5. 新拉的管線，可以走在面膜與舊有外牆之間的縫隙。

我們採用了廣告燈箱的塑膠瓦楞板作為新的立面材料，讓這層面膜可以透光。白天時的日光可以透進屋內提供採光。

到了夜晚時屋內的燈光可以透出屋外，這反而變成有趣的畫面。而整棟建築表面則可以賣廣告，創造額外的營收。

原先的一樓入口大門也會漏水。我們也沒有拆除重做，而是在外側屋簷下加設活動的垂直的木隔柵，讓外側的人看不到舊大門、擋住雨水讓舊大門不會直接被潑到，一樓租客也可以徒手把格柵拆下來後，從室內直接走到庭院。

破梯調整入口，讓一樓可以出租

傳統的透天隔局，要經過一樓才能走上二樓，這讓一樓不易分租。

由於本棟房子的樓梯在正面，而且外面有庭院。於是我們在一上二樓的轉折處新設一道大門，提供整棟租客新的出入口：先往上走半樓，一樓租客往下走進入一樓、二樓以上的租客則往上走。

這一舉解決了一樓無法單獨出租的問題。

玻璃製的雨遮、防滑鋼板折出樓梯、不對稱的縷空扶手，這讓進入房子成為一種「儀式感」。

而玻璃雨遮上方的感應式投射燈，則供夜間上樓時需要的照明。夜深，當你走入庭院，踏上樓梯時，投射燈就會亮起，照亮租客的需求、也阻斷宵小的僥倖之心。

通常一樓的出租價格是二樓的1.5倍以上。讓一樓可以單獨出租，對於整體收益提升有鉅大的幫助。而讓一樓出租給辦公室等商務用途，則可以再提高報價。

拆圍牆，共享視野

作為追求美感的設計師，我們希望改造老屋的同時改善街道美感。

原本的圍牆老舊、髒污，本身亦缺乏歷史美感。對室內的一樓的租客而言，圍牆不利於商業曝光；對二、三樓租客而言，上樓之後圍牆他們沒有用途；對街道美學而言，圍牆讓人們的生活有了距離感。

因此推倒圍牆，「共享視野」成為多贏的策略：

在原本不平整的庭院地面上我們直接用木地板架高，利用木地板與原始地面的落差放置盆栽，留下樹穴，把原本圍牆外野生的桃樹移植到庭院中，讓庭院成為充滿綠意、適合休閒的街道舞台。


而圍牆拆除後，兩旁道路與室內庭院木板地的高低差，我們舖上鵝卵石修飾，形塑帶狀的護城河效果。在木地板下方打光，夜間成為美麗而溫柔的街道照明。

庭院入口處是一座玻璃橋。表面用噴砂打出防滑溝，由兩塊強化玻璃，夾著樹葉花瓣膠合成。


--房子：二層樓頂加，40年鋼筋混凝土雙併透天
委託：壹壹伍舍 DORM115
設計：謝昆霖、黃嘉偉、鄧世宏
施工：禾方設計施工團隊